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    錦盛所 / 法律事務 / 房屋買賣合同無效要求懲罰性賠償一案代理詞

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    房屋買賣合同無效要求懲罰性賠償一案代理詞

    2018-05-04  錦盛所
    代理意見
        尊敬的審判長、審判員: 
        受當事人的委托和北京大成(太原)律師事務所的委派,我作為當事人訴被告房屋買賣合同糾紛一案中原告的代理人。庭審中,被告對原告訴訟請求第一項和返還本金的請求予以認可,關于此部分的意見不再陳述。現就返還利息及支付定金和賠償金的訴請發表如下代理意見:
        一、關于利息
    《中華人民共和國合同法》第五十八條規定:合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“《解釋》”)第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效”的規定,對合同的無效,顯然是由于被告的原因造成的,屬于合同法五十八條中“有過錯的一方”,應當賠償原告由此造成的全部損失。
        《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》(1999年1月29日最高人民法院審判委員會第1042次會議通過)規定:對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的,人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。
        《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。第九條也對支付利息進行了規定。


        根據上述規定,合同無效后,應當返還利息損失,并且該利息應當按照銀行同期貸款利率計算。本案中,被告應當按照銀行同期貸款利率賠償原告從2013222日計算至生效判決確定的履行期限止的利息損失。
    二、關于雙倍返還定金
    《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定:“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金”,《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定:“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金”。
    本案中,設立定金的目的就是為了保證雙方能夠就特定的房屋簽訂合法有效的合同,并保證預期能夠取得房屋所有權,這也是原告與被告進行交易的初衷。但卻由于被告的原因沒有與原告訂立合法有效的房屋買賣合同,被告也沒有履行訂立合法有效合同所需要的辦理相關手續的附隨義務,并且由于被告的違法行為導致了現實的不具備合同有效訂立的前提條件,進而導致設立定金的目的無法實現。
    《擔保法司法解釋》第一百二十條規定:“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為,致使合同目的不能實現,可以適用定金罰則”。
    根據上述事實和法律規定,本案中,被告應當雙倍返還原告支付的定金共計200萬元。被告所辯稱的支付定金后的支付預付款行為否定了定金法律關系的觀點沒有法律和事實依據,是無稽之談。
    事實上,原告支付定金后又支付的預付款同樣具有擔保的作用,都是為了保證被告不將該些房屋出售給其他第三人,只不過被告在收據上寫成了“房屋預付款”而已。
    三、關于賠償金
        《解釋》第九條規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:
      (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明……
    根據上述規定,承擔賠償責任的前提是構成“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實”,代理人認為,被告的行為構成了故意隱瞞沒有預售許可證的行為,屬于應當承擔賠償責任的情形。具體從以下幾個方面進行分析:
    1、《商品房買賣合同》第十條約定“出賣人保證銷售的房屋沒有產權糾紛和債權債務糾紛,因出賣人原因,造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的,由出賣人承擔全部責任”。在該約定中,被告對銷售房屋的產權進行了保證,但實際情況是,簽訂合同時,被告連規劃手續都沒有,更沒有預售許可證,根本沒有所謂的房屋產權。這樣的保證導致原告相信被告的房屋手續、證件齊全,被告這樣的行為屬于《解釋》中所規定的“故意隱瞞”的行為,應當承擔賠償責任。
        2、“故意隱瞞”的法律涵義
        《合同法》第42條第2項規定,“故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,給對方造成損失的,應承擔賠償責任。《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第68條規定:“一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤意思表示的,可以認定為欺詐行為”。根據上述規定,欺詐行為分為兩種情形,即故意告知對方虛假情況和故意隱瞞真實情況,故意隱瞞系欺詐行為一種的形態。
    《解釋》第九條的立法目的是為了懲罰房地產開發企業的“欺詐”行為,同時,《解釋》中也明確將兩種欺詐情形進行并列規定,足以說明“故意隱瞞”即為消極不作為的欺詐情形。所以,從法律解釋學的角度考量,欺詐中的“故意隱瞞”與《解釋》中的“故意隱瞞”應作統一解釋,是同一個法律概念。
    從欺詐的行為性質分析,“告知虛假情況”的行為屬于作為的形式,而“故意隱瞞”則是采取沉默的方式,即采取不履行告知義務的不作為方式的隱瞞。因為欺詐行為不可能存在過失,故意隱瞞之外也不可能存在“過失隱瞞”的情形。所以,“故意隱瞞”和“隱瞞”屬于同一法律涵義。不能將“隱瞞”理解為是“不問不答”的不作為,而將“故意隱瞞”理解為“問而不答”的作為。
    法律之所采用“故意隱瞞的表述,一是出于法律用語的一致性要求,二是語言表述的習慣(故意隱瞞較隱瞞語氣更重,更能突出隱瞞語義中惡意性),三是暗含所隱瞞的事實系行為人應負擔的重大事項的告知義務。
    3、從法律規定看,“沒有取得商品房預售許可證明”的信息需要開發商主動向購房者進行披露
    《房地產管理法》第四十五條第一款規定,商品房預售,應當取得商品房預售許可證。《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定:“房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:……已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明”。第二十七條規定:“房地產開發企業預售商品房時,應當向預購人出示商品房預售許可證明”。《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定:“商品房預售實行許可證制度,開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得商品房預售許可證;未取得商品房預售許可證的,不得進行商品房預售”。第九條第一款規定:開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。
    由此可見,房地產開發企業取得商品房預售許可證是其進行商品房預售的前提,而且負有向預購人出示的義務。房地產開發企業辦理預售許可證以及出示預售許可證的義務是其法定義務。根據舉重以明輕的原則,在未辦理預售許可證的情況下,更應當預先向購房者進行說明,告知購房者沒有辦理預售許可證的信息。
    因此,是否有預售許可證開發商應當主動向購房者進行披露和告知,這是開發商的法定義務,該義務不以購房者是否主動詢問、是否主動要求而改變。
        4、是否構成“故意隱瞞”行為的舉證責任
    《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款規定:“對合同是否履行發生爭議的,由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”。
        出示預售許可證的義務系在締約時的義務,其來源于法律的規定和依誠實信用原則所產生的隨附義務,是開發商負擔的法定合同義務。
        由此可見,房地產開發企業向購房者明確告知其是否取得房屋預售許可證的行為即“沒有故意隱瞞”,應當由開發商承擔舉證責任。若舉證不能,則可以認定房地產開發企業未履行告知義務,應以實施欺詐行為論。 
        5、需要說明的是,不能以“購房人疏于履行自己的注意義務”為由從而免除開發商隱瞞事實的法律責任。
    首先,《解釋》中明確規定了承擔懲罰性賠償責任的情形,即“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實”,根據該解釋的規定,買受人是否存在疏忽并不能構成減輕或免除開發商承擔懲罰性賠償的理由。
    其次,所謂的“注意義務”沒有法律依據,法律并沒有規定預購人在簽訂商品房買賣合同時必須檢查房地產開發企業持有的預售許可證。現實生活中,每一個購房人的知識水平是不一樣的,法律風險意識也是參差不齊的,在任何一個正常的交易過程中,交易雙方在法律及其他方面的疏忽是很正常的、不可避免的。法彥云“法律不能強人所難”,既然法律沒有強加購房人此項義務,自然不應承擔相應的法律后果。
    最后,退一步講,假設購房者有法律上的“注意義務”,也不能以此為由免除開發商的法定責任。房地產開發企業是專門從事房地產開發的企業,其在沒有取得商品房預售許可證的情況下,仍然公開預售商品房,應當認定其故意為之,并且具有相當的惡意,相應的法律后果也應當由其來承擔。根據上述分析可知,交易過程中對法律風險的大意和疏忽是不可避免的,是經濟社會中存在的一種正常現象。不能以該正常現象中的所謂“疏忽”免除開發商的法定責任,因為這樣會導致責任承擔的嚴重不公平。被告的違法行為,最終應當由被告來承擔。
        6、原告方證據已經能夠證明開發商構成“故意隱瞞”的事實
    在原告提供的證據中,售樓廣告、購房合同,其內容均沒有寫明開發商預售許可證的相關情況,被告在舉證期限內又未提供任何證據。這些證據均證明開發商沒有履行其法定的告知義務,構成對購房者的故意隱瞞,應當承擔全部法律責任。
     
    綜上所述,原告主張的返還房款本金和利息、雙倍返還定金,同時要求被告對原告進行賠償的請求是有充分事實和法律依據的,請求法院能夠公正判決,支持原告的訴訟請求。
    以上代理意見請合議庭參考并采納!
    謝謝!
       
     
     
     
                    代理人:北京大成(太原)律師事務所
                                張榮海律師
                               2014年12月3
     
     
     
     

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